Строительно-техническая экспертиза

Строительно-техническая экспертиза

Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью определения их стоимости
Объекты исследования:

• строительные площадки и отдельные их составляющие;
• строительные объекты, их комплексы;
• массивы грунта и земельные участки, функционально связанные с процессом строительства либо эксплуатацией строительных объектов;
• строения и сооружения, входящие в состав домовладений, земельные участки домовладений, квартиры;
• конструктивные элементы строений;
• технические паспорта на домовладения, проектно-сметная документация на объект, акты приемки выполненных работ, документы, подтверждающие расходы по выполненным работам, акты на скрытые работы, договоры заказчика с подрядными организациями на производство работ, журналы производства работ, авторского надзора, паспорта на оборудование, журналы по технике безопасности, приказы о назначении лиц, ответственных за производство работ.

Задачи, решаемые в рамках данного вида экспертизы:

• разработка технически возможных вариантов раздела жилых домов на изолированные части (квартиры) в соответствии с идеальными долями или с отступлением от идеальных долей;
• определение порядка пользования жилыми домами (квартирами);
• определение соответствия фактических границ земельных участков правоустанавливающим документам;
• определение порядка пользования земельными участками;
• определение причин протечек через ограждающие конструкции помещений, расчет стоимости ремонта, связанного с залитием;
• соответствие построенных (реконструированных) строений требованиям СНиП, проектной документации, ГОСТ;
• определение качества строительства (ремонтно-строительных работ);
• определение фактических объемов, выполненных строительно-монтажных работ;
• определение стоимости строительства;
• определение долевого участия в строительстве;
• определение причин и содержания нарушений нормативных правовых актов, приведших к несчастному случаю; технических причин несчастного случая;
• определение полной восстановительной, действительной и рыночной стоимости недвижимого имущества.

Типовые вопросы, которые могут быть поставлены перед экспертом по различным категориям дел:

1. Установление качественных и количественных характеристик строительных работ:

- Какие виды и объемы работ фактически выполнены на спорном строительном объекте?
- Какие виды и объемы работ, предусмотренные условиями договора подряда (проектно-сметной документацией), фактически не выполнены?
- Какие виды и объемы работ, отраженные в исполнительной документации, фактически не выполнены?
- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ условиям договора подряда?
- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ положениям проектно-сметной документации?
- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ данным, отраженным в исполнительной документации ?
- Соответствуют ли фактически выполненные виды и объемы работ данным, отраженным в Актах о приемке выполненных работ по форме КС-2?
- Соответствует ли качество выполненных работ условиям договора подряда?
- Соответствует ли качество выполненных работ положениям проекта?
- Соответствует ли качество выполненных работ требованиям нормативно-технической документации?
- В том случае, если работы выполнены некачественно, являются ли выявленные дефекты устранимыми?
- Какова стоимость фактически выполненных работ на спорном строительном объекте?
- Какова стоимость фактически выполненных работ в соответствии с условиями договора подряда (положениями проектно-сметной документации)?
- Какова стоимость работ фактически выполненных, но не предусмотренных условиями договора подряда (положениями проектно-сметной документации)?
- Какова стоимость работ, предусмотренных договором подряда (положениями проектно-сметной документации), но фактически не выполненных?
- Какова стоимость работ, отраженных в исполнительной документации, но фактически не выполненных?
- Какова стоимость работ, не отраженных в исполнительной документации, но фактически выполненных?
- Какова стоимость устранения выявленных дефектов (при их наличии) продукции строительного производства (при условии, что их устранение технически возможно)?

2. Установление технической возможности и разработки вариантов преобразования домовладения между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом:

- Имеется ли возможность раздела между совладельцами домовладения (выдела доли домовладения) в соответствии с их идеальными долями в праве собственности на домовладение; если такая возможность имеется, разработать варианты раздела домовладения (выдела доли домовладения)?
- Какова стоимость домовладения?
- При предложенных вариантах раздела домовладения (выдел доли домовладения) в соответствии с их долями рассчитать стоимостное выражение выделенной доли?
- При отсутствии возможности раздела домовладения (выдела его доли) в точном соответствии с идеальными долями рассмотреть возможность раздела (выдела) с отступлениями от указанной величины и разработать соответствующие варианты раздела (выдела) с максимальным приближением к величинам идеальных долей в натуральном выражении?
- Если провести раздел возможно только с отступлениями от идеальных долей, то определить, каково стоимостное и натуральное выражение этого несоответствия по каждому из разработанных вариантов?
- Каковы будут доли собственников исследуемого домовладения в случае раздела и как перераспределятся доли собственников в результате выдела доли по представленным вариантам?
- Каковы виды, объем и стоимость работ и материалов, необходимых для переоборудования основного и вспомогательных строений в соответствии с разработанными вариантами его раздела (выдела отдельной части)?

3. Установление технического состояния здания, в том числе после проведения реконструкции:

- Каково техническое состояние здания?
- Имеются ли деформации основных несущих конструкций здания? Если да то каков их характер и величина?
- Имеются ли основания для признания дома непригодным для проживания, аварийным, если да то какие?
- Соответствует ли качество выполненных работ по реконструкции здания действующим нормативным требованиям?
- Как повлияли выполненные работы по реконструкции здания на общее техническое состояние здания?
- Не повлекла ли реконструкция ухудшения технического состояния здания? Если да то возможно ли восстановление дома в первоначальное (до реконструкции) состояние без нанесения непоправимого ущерба зданию в целом?

4. Определение стоимости восстановительного ремонта квартиры, поврежденной заливом (пожаром):

- Каков объем и какова стоимость восстановительного ремонта квартиры, поврежденной в результате залива (пожара), произошедшего ХХ.ХХ.ХХХХ?

5. Определение рыночной стоимости:

- Какова рыночная стоимость строительного объекта по состоянию на _г.?
- Какова рыночная стоимость земельного участка по состоянию на _г.?
- Какова рыночная стоимость ставки арендной платы за пользование строительным объектом по состоянию на __г. (или за период_____)?
- Надлежащим ли образом в отчете №_____ от «___»_______20__г. использовался методологический аппарат определения рыночной стоимости, (описание объекта исследования, методы расчета рыночной стоимости конкретного объекта исследования и иные допущения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования, в том числе правильность определения факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, правильность выполнения математических действий, полнота и проверяемость информации, использованной оценщиком?
- Какова рыночная стоимость строительного объекта по состоянию на __ г. без учета прав на землю?
- Какова рыночная стоимость земельного участка с расположенными на нем строительными объектами по состоянию на __ г.?
- Каков рыночный размер ставки арендной платы за пользование строительным объектом по состоянию на __ г.?